リノベーションまちづくりを考える上では、“土地”と“建物”を考える必要があります。そのなかで今回は“土地”についてお話したいと思います。

自己所有の土地であっても好き勝手に使えるというわけではありません。無秩序な土地利用を防止し、周辺環境と調和することで良好な環境を維持・創出するため【都市計画】によって規制がかかっている場合があります。規制を踏まえつつ地域の課題を解決する土地利用を検討していく必要があります。

吉沢社屋の立地する土地については都市計画で以下のように定められています。

・市街化区域

・用途地域（第一種低層住居専用地域）（第一種住居地域）

市街化区域とは

既に市街地を形成している区域または概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域で社屋の周辺は整備された市街地となっています。

用途地域とは

住居環境の保護や、商業、工業等の利便性を増進することを目的とし、建物の用途や規模（建蔽率・容積率・高さ）に対して規制をかける区域です。全部で13種類あり、大きくは住居系・商業系・工業系に分けられます。それぞれの用途地域について建築基準法により建物の用途や規模が細かく定められています。

吉沢社屋ではどのような活用が考えられるのか

社屋の敷地は「第一種低層住居専用地域」と「第一種住居地域」にまたがっており、敷地の過半が「第一種低層住居専用地域」のため全体が「第一種低層住居専用地域」とみなされます。都市計画法では「第一種低層住居専用地域は、低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域とする」とされており、用途地域の中で最も厳しい規制がかけられています。具体的には、住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿のほか、兼用住宅あれば非住宅部分の床面積が50㎡以下かつ建築物の延べ床面積の２分の１未満であれば建築可能です。これらの用途に適合させるか、現在のまま事務所として活用するといったことが考えられます。

これらの用途の規制をふまえつつ地域の課題を解決するための活用方法について検討を進めていきます。

また、用途地域については茨城デジタルマップで確認することができます。